房地产融资与商业银行信贷业务创新

本文摘要：概要：房地产业是国民经济的先导产业，对涉及行业和部门具备显著的造就起到。而为了确保房地产业的持续平稳发展，创建一个多元化的房地产融资体系是十分适当的。基于此，本文对我国房地产融资格局的现状展开了总体叙述和结构分析，说明了了商业银行房地产信贷业务的发展与面对的风险，进而明确提出了减缓商业银行房地产信贷业务创意的主要思路。 1、我国房地产融资格局的现状 1.总体状况 中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)三个方面。

概要：房地产业是国民经济的先导产业，对涉及行业和部门具备显著的造就起到。而为了确保房地产业的持续平稳发展，创建一个多元化的房地产融资体系是十分适当的。基于此，本文对我国房地产融资格局的现状展开了总体叙述和结构分析，说明了了商业银行房地产信贷业务的发展与面对的风险，进而明确提出了减缓商业银行房地产信贷业务创意的主要思路。　　1、我国房地产融资格局的现状　　1.总体状况　　中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)三个方面。

房地产企业自有资金比例较低，而银行信贷资金在房地产投资中占到较为低。央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据表明，房地产开发企业负债率75.76%，银行贷款在总负债中的比重为41.32%，银行贷款占到其全部资金来源的40.8%。深圳证券交易所的研究报告表明，近年来，房地产贷款在金融机构追加资产中的比重稳定增长趋势，2001年为39%，估算2005年将下降到42%～67%，2010年有可能超过45%～62%。

从房地产市场资金链的实际情况看，商业银行基本参予了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是我国房地产市场各种涉及主体的主要资金提供者。粗略估计，在目前的房地产融资结构中，必要或间接来自于商业银行的资金有可能多达60%。

　　2.结构分析　　在以银行信贷为主导的房地产融资格局中，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占到较为小。而且，1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998年以后才渐渐扩展到个人住房消费信贷。整体上看，我国房地产融资的基本特点是：债务融资占到主导，股权融资比例较小；融资渠道单一、融资结构不尽合理。

　　(1)银行信贷是房地产融资的主渠道。长期以来，银行贷款是房地产开发企业的主要融资渠道。在现有房地产开发企业的资金来源中，银行贷款风险大于，成本低于，而其他一些融资方式成本比较要低。

使用有所不同的融资渠道不会影响到房地产开发的利润，这是很多房地产企业尤为关心的。　　1998年以来，银行对房地产业的反对由过去全然的企业研发贷款反对改变为对投资和销售两个环节的反对，尤其是对个人的住房信贷出了房地产发展的仅次于动力。与1998年比起，2003年末房地产开发贷款余额快速增长了2.2倍，个人住房信贷快速增长了近27倍。根据人民银行公布的统计资料，2002～2004年3年间，全国个人住房信贷快速增长快速增长，年度增加值分别为2670亿元、3528亿元、4072亿元。

截至2005年底，全国个人住房信贷余额早已超过18400亿元，占到金融机构人民币贷款余额的8.9%。　　而由于不受宏观调控的影响，银行贷款占到房地产开发资金的比重呈圆形持续上升态势：2004年，1—3月份占到24.33%：1—6月份占到21.94%，1～9月份降到20.17%，1—12月份更进一步上升到18.4%。但在“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，主要来自于个人信贷。

由此估计，房地产业的资金仍有多达50%来自银行，房地产业对银行贷款依赖度过低的状态还没显然的转变。　　(2)股权融资门槛比较较高。房地产企业股权融资的操作方法主要还包括发售上市(1PO)、买壳上市以及非上市房地产企业与上市公司合作开发等。目前，我国房地产业中有能力展开必要融资的企业屈指可数，房地产开发资金中必要融资占到比较小。

目前，A股市场中以房地产开发为主要业务的公司数目只有85家，占到A股上市公司总数的6.3%，占到我国房地产企业总数的0.28%，并且上市的房地产公司规模稍小。多达，房地产类上市公司总市值1700多亿元，流通市值600多亿元，流通市值还将近2003年全年房地产投资的10%。

另有数据表明，2001—2004年，房地产公司在证券市场上共融资99.7亿元。但是，由于发行股票及上市过程宽、申请简单、成本较高、对企业资质拒绝更加严苛等现实情况，上市融资之路对大多数房地产开发商来说，遥不可及。　　(3)债券融资比重偏高。房地产不是国家重点扶植行业，所以，在债券市场上一直没能构成充足的规模。

我国房地产债券年所经常出现在1992年，由海南经济特区的开发商发售，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元的规模。1993～1998年上半年，不受政策容许，房地产企业没公开发行房地产债券。1998年以后政策容许逐步放开，房地产企业新的完全恢复了债券发售，如深圳振业集团发售的“1998深振业债券”、北京首创发售的“首创债券”等。

到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源中的占比超过0.21%。近年来，房地产开发企业的债券融资比例日益上升，目前严重不足0.01%。

尽管房地产上市公司流通市值超过600亿元，但企业债券余额仅有为2亿元。　　(4)房地产资金信托日趋活跃。2003年6月13日央行实施121号文件后，我国房地产企业开始谋求新的融资途径。在这种背景下，房地产信托忽然沦为房地产业的新兴融资热点。

2002年底，投向房地产业的信托财产总计24.08亿元，占到全部信托财产总额的2.82%，比年初减少12.61亿元，增幅109.93%。据不几乎统计资料，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的发售数额已多达60亿元。涉及机构公布的房地产投资信托市场分析表明，2004年全国房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年的发行额比起，将近翻了一番。但总体上看，目前房地产信托功能更为单一，房地产资金信托计划大部分是获取“过桥贷款”，主要是为了并未超过商业银行贷款条件的房地产项目获取前期信托信贷，这些信托计划基本不具备人组投资功能和期限切换功能。

　　(5)海外资金渐渐转入。随着中国经济强大快速增长，国外房产基金寄予厚望中国沿海繁盛城市房地产市场。摩根士丹利辖下房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷至沓来、屡屡使出。

迄今为止，有数10多家海外投资集团转入我国上海等城市的房地产市场，海外资本在中国房地产业中的比重开始下降。但是，鉴于目前国内涉及法律和信用体系尚能不完善，不存在一系列政策、法律障碍，国外资本并没采行房地产基金的运作方式，而是通过公司有限公司、项目有限公司等方式转入国内房地产领域。必须留意的是，近年来，由于对人民币贬值预期，有非常一部分国际“热钱”通过各种渠道转入中国，并转入房地产市场，对部分城市房地产价格的下跌起着推波助澜的起到。

2005年上半年，由于政府对房地产业实行了严苛的调控措施，再行再加对人民币贬值预期的淡化，其中一部分热钱开始流入。但是，7月21日央行实施人民币汇率制度改革后，又更进一步增强了对人民币的贬值预期。从日本和韩国的经验看，人民币贬值不会对房地产业的发展构成受到影响效应，但是，鉴于我国的资本管制还较为严苛，所以，此次汇率贬值对房地产业的影响会过于大。

　　(6)国内产业投资基金刚跟上。2005年初，北京国际信托投资公司发售的国内首只房地产基金回国新加坡上市，意味著国内房地产业投资基金开始迈步。

多达，目前我国证券市场上有数6000亿元左右的投资基金基金。毫无疑问，房地产业对投资基金基金的吸引力是很强的。然而，国内有关产业基金法律法规的缺位，导致投资基金基金望而却步，往往不能利用财务管理公司、投资公司等形式不存在，明确运作上堪称尚待引领、规范。

　　2、商业银行房地产信贷业务的发展与面对的风险　　目前，房地产业已沦为我国国民经济的一个产业链宽、涉及面甚广的最重要产业，其每减少1单位产值，可造就所有产业减少1.416单位产值。其中，造就金融保险业减少0.145单位产值。

这既说明了房地产业的发展可以增进金融保险业的发展，也说明了了我国房地产业是一个与银行业高度差异性的行业。　　必须认为的是，目前我国房地产业与金融保险业的关联度早已相似甚至多达日本地产泡沫构成时的水平，理所当然引发推崇。房地产业过度倚赖金融业的格局，可能会引致房地产业发展无序、市场价格虚高、投机抹黑不道德流行等问题，更进一步发展就有可能造成房地产发展短路，以后经常出现泡沫，从而沦为经济金融危机的导火索。

　　1.银行房地产信贷业务的发展现状　　1998年以来，银行对房地产业的信贷反对，由过去全然的企业研发贷款反对改变为从房地产开发和销售两个环节给与信贷反对。具体表现为：其一，用作房地产开发的银行信贷显著下降。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年不断扩大到6657.35亿元，5年快速增长了3.2倍，房地产开发贷款快速增长也显著低于同期全部金融机构贷款增长速度，房地产开发贷款在全部金融机构贷款中的占比在2.3—4.2%之间。

2004年，不受宏观调控政策影响，金融机构用作房地产开发的贷款余额经常出现较小上升。其二，个人住房消费信贷快速增长。近年来，个人住房贷款占到个人消费贷款的比重高达75—97%。

2004年与1998年比起，个人住房贷款减少了15573.84亿元，快速增长了36.5倍。　　2.银行房地产信贷面对的风险　　(1)政策性风险。

2005年4月份，央行提升了存款准备金率0.5个百分点。一周后，国务院印发通报，将房地产开发固定资产投资项目(不包括经济适用房)资本金比例从20%提升到35%及以上。

这是继以减少银行信贷风险为想法的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理提示》实施以来，国家对房地产行业展开宏观调控的又一根本性措施。此次调控不仅对房地产业本身产生直接影响，而且对银行贷款构成波及效应，政策风险由此显出。　　(2)流动性风险。

主要展现出为两个方面：一是资产与负债期限不给定。从资产负债的期限结构方面谈，目前我国商业银行的房贷负债主要是政府、企事业单位、居民的储蓄存款和吸取的外币存款。这些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押贷款的期限较长，一般为25—30年，这样银行的房贷资金客观上就不存在一个负债来源的短期性和资产运用的长期性之间“存短贷长”的期限不给定对立。这同时也指出，我国商业银行缺乏使资产业务化短为宽的住房抵押贷款证券化的成熟期转换机制。

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